Türkiye’nin ekonomik geçmişi

Bundan 20-25 yıl öncesine kadar Türkiye’de, finansal piyasalar ve bankacılık sistemi pek gelişmemiş olduğundan küçük birikimlerle ya altın, ya döviz alınırdı ve genellikle “yastıkaltı” dediğimiz birikim, belli bir değere ulaşınca da bununla ev alınırdı. Tüm toplum; "Almanya’dan oğlu gelecek ev sahibi" korkusundan uzak, mutlu ve mesut bir yuva hayali içerisindeydi. Zenginliğin ölçü birimi daire sahibi olmaktı. 80’li yılların ardından Türkiye’nin sosyo-ekonomik yapısı değişti. İnsanlar artık paralarını devlete yüksek faiz karşılığı borç vererek değerlendiriyordu. Ayrıca finans ve bankacılık sistemindeki gelişmelerde halkın tasarruf şeklini de değiştirmişti. Geçen bu sürede, gereğinden fazla ev sahibi olmak hata olarak görüldü. Üstüne yaşanan deprem ve ekonomik krizlerin ardından, boş daireye kiracı, hele hele iyi kiracı bulmak, oturmadığın dairenin aidatlarını ve vergilerini ödemek bir sorun yumağı halini alıyordu, ev sahibi artık dert sahibiydi.
 

Mortgage nedir?

Dünyada iki yüzyılı aşkındır ev sahibi olmak için kullanılan “mortgage” sistemi gündeme geldi. Bu sistem en yalın haliyle, inşaatı bitmiş y ada bitmek üzere olan bir evin 20-30 yıllık banka kredisiyle satın alınması ve bunun karşılığında bankaya evin ipotek ettirilmesi olarak kısaltılabilir. Sistemin avantajlı tarafı, ayrıca bir kira ödeme derdinin olmaması. Kira öder gibi ödenen bu kredi taksitlerinin sonucunda, 20 yıl sonrada olsa oturulan evin sahibi olunabilecek. Geçenlerde yapılan bir açıklamada inşaat halindeki evlerin bu statüye girmeyeceği, Türkiye’de bu konunun suiistimale açık olduğu bildirilmişti. Son durum ne olur 2005’in sonunda göreceğiz.
 

Sistem kendi kendini besliyor

Burada finans kurumlarının fonksiyonu tamamen aracılık. Finans kuruluşları bu kredilerin karşılığında tahvil yada yatırım benzeri İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (İDMK) çıkaracak ve satışa sunacak. Sistem oturduğunda tasarruf sahipleri, emeklilik fonlarıyla yada kurumsal yatırımcıların kolaylıkla alıp satabileceği bir İDMK borsası söz konusu olacak. Böylece, ihtiyaç sahibi 30 yıl vadeli krediyle borçlanabilirken tasarruf sahibi, bu kredileri finanse etmek için çıkarılan menkul kıymetleri satın alarak getiri-kar elde edebilecek.

Borcunu ödemekte olduğunuz bir evi satabilir misiniz ?

Eğer sistem sağlıklı biçimde kurulursa evin, kullanıcı tarafından borcu bitmeden sahip olduğu değer kadar satılması, başka bir ipotekli evle takası gibi işlemler de sistem içinde hızla ve güvenle yapılabilecek. Böylece krediyle satın aldığınız bir evi, geri ödemeler bitmeden elden çıkarabiliyor veya daha hoşunuza giden bir başka evi satın alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni ev için edindiğiniz krediden düşülebiliyor.

Mortgage emlak fiyatlarını yükseltir mi?

Faizlerin düşmesi ve bankaların on yıla kadar kredi kullandırmalarıyla emlak fiyatlarında beklenenin üzerinde bir yükseliş söz konusu. Yapılan analizlere göre bu yükseliş bir süre daha devam edebilir. Ancak, devletin Toplu Konut İdareleri aracılığıyla yapıp, bu sistemle satacağı konutların fiyatları daha makul olacaktır. Ayrıca bu konuda belirli bir doyum noktasına ulaşıldığında ev fiyatları makul seviyelere ulaşacaktır.
 

Evi olan da mortgage’den yararlanabilecek mi?

Bu sistem sadece ev sahibi olmak isteyenler için değil, evini teminat göstererek ipotek karşılığı uzun süreli kredi almak ve bu krediyle iş kurmak, yatırım yapmak isteyen girişimciler içinde mevcut kapının iyice aralanması anlamına da geliyor.
 

30 yıllığına borçlanmak yorucu ve sıkıcı olur mu?

Türkiye şartlarında 30 yıl, uzun bir süre. Başka ülkelerde insanlar tatillerini bir yıl önceden planlayabiliyorken Türkiye’de tatil, o sene içinde ve çoğu zaman bir hafta öncesinden planlanır. Bu bizim toplum alışkanlığımız. Pazar akşamı zoraki yaptığımız ödevler, Uted derginin basıma gideceği son günde yazı yetiştirmek gibi örneklerle çoğaltılabilir. Ülkemizde yaşam planları bu denli kısa ve belirsizken 30 yıllık bir borcun altına girmek aslında yiğitlik sayılır. Ancak burada sistem iyi kurulmalı. Ve biraz önce bahsettiğimiz gibi ters bir durumda evi devredebilme, evin sahip olduğumuz kısmını satabilme hakkına sahip olabilme önemli. Ancak yine de Türk usulü “ ben giderim plan arkamdan gelir”, “çocuğu veren, rızkını da verir” gibi yaklaşımlarla, kafadan dalmak yöntemiyle cengaverlik yapmak önce birey insanların, daha sonrada toplumun canını yakabilir.

Doğru kullanıldığında taze kan yapar

Usulüne göre uygulanırsa hem garibanı ev sahibi yapacak, hem de finansal piyasaları güçlendirecek önemli bir sistem. Ayrıca lokomotif sektörlerden biri olan inşaat sektörünün gelişimi için de çok önemli. Yaratılacak yeni iş sahaları da cabası. Yanlış dengeler yada hayaller üzerine kurulduğundaysa önce evlerin sonrada ülkenin ocağını söndürebilecek bir potansiyele de sahip aynı zamanda. Kanun koruyucu ve uygulatıcı olarak devletin rolü önemli. Evi olmayanlar, yada daha iyi bir ev hayalinde olanlar sistemi basından duymuş ve “acaba daha büyük bir eve çıkabilir miyim?” diye düşünürken, 2005 yılının sonunda devreye girecek sistemi orta ve alt kesim heyecanla bekliyor.